NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Hiện nay, tranh chấp đất đai diễn ra ngày càng nhiều với đủ loại hình tranh chấp. Trong đó, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phổ biến hơn cả. Người mua rất dễ dính phải trường hợp mua phải lô đất đang tranh chấp hay giao dịch trước đó của chủ đất cũ bị tranh chấp, tuyên vô hiệu và bị yêu cầu trả lại đất. Vậy trong trường hợp này, pháp luật quy định như thế nào? Bên mua có phải trả lại đất để lấy lại tiền? tiền bên bán đã sử dụng hết rồi lấy đâu để trả? hay bên mua được quyền giữ lại đất?
Tất cả những câu hỏi đó sẽ được trả lợi trong bài viết này khi tôi phân tích về quyền lợi của bên mua (người thứ ba) trong tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giả sử tình huống sau:
Ông A đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 01, tờ bản đồ số 01, diện tích: 300m2 tại Tp Hồ Chí Minh có giá trị là: 5 tỷ đồng. Ông A mang thửa đất 01 đi vay của ông B với số tiền là 01 tỷ đồng, đổi lại ông A phải ký hợp đồng ủy quyền định đoạt cho ông B.
Sau thời hạn 03 tháng, ông A không có tiền trả cho ông B nên đã chuyển nhượng thửa đất trên cho ông C với giá là 4 tỷ đồng. Ông C đã được cấp GCNQSD đất đối với thửa đất số 01, lúc đang làm hồ sơ thế chấp ngân hàng thì bị dính tranh chấp, ngân hàng không giải ngân được vì ông A khởi kiện ông B.
Cùng phân tích tình huống này như sau:
Có 03 giao dịch tồn tại trong tình huống này, mình cần phải bóc tất và làm rõ tính hiệu lực của từng giao dịch một.
1/ Giao dịch vay mượn của ông A và ông B là giao dịch hợp pháp, có hiệu lực pháp luật. Nghĩa là ông A có trách nhiệm trả lại ông B số tiền gốc là 01 tỷ đồng đã vay và lãi suất theo quy định pháp luật (nếu có).
2/ Giao dịch ủy quyền định đoạt thửa đất số 01 của ông A và ông B là vô hiệu do giả tạo nhằm che dấu cho giao dịch vay mượn (căn cứ khoản 1 Điều 124 BLDS).
3/ Giao dịch chuyển nhượng giữa ông B và ông C:
Hiện nay, có 02 luồng quan điểm về tính hiệu lực của giao dịch này. Quan điểm thứ nhất cho rằng: giao dịch giữa ông B và ông C là có hiệu lực vì ông C mua bán ngay tình, ông C không biết ông B chiếm đoạt tài sản của ông A; ông A đã ký vào giấy ủy quyền phải tự chịu trách nhiệm. Quan điểm thứ hai thì cho rằng: giao dịch giữa ông B và ông C là vô hiệu, ông B phải hoàn trả lại tiền cho ông C và ông C hoàn trả lại đất cho ông A.
Tác giả đồng quan điểm với quan điểm thứ hai khi cho rằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông C là vô hiệu. Bởi các lý do sau:
– Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B vô hiệu nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông C cũng vô hiệu.
Căn cứ Điều 131 BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. Như vậy, hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B vô hiệu không làm phát sinh quyền của ông B từ thời điểm xác lập. Do đó, ông B không có quyền chuyển nhượng cho ông C thửa đất số 01 của ông A, không đáp ứng được điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 BLDS. Cho nên giao dịch giữa ông B và ông C cũng vô hiệu.
– Thứ hai, ông C không phải là người thứ ba ngay tình.
Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông C, thực chất:
+ Bên nhận chuyển nhượng là ông C;
+ Bên chuyển nhượng (chủ đất) vẫn là ông A được ông B đại diện ủy quyền;
Như vậy, về bản chất của giao dịch trên vẫn là ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C, không phải ông B chuyển nhượng đất cho ông C hay nói cách khác, việc ông A chuyển nhượng trực tiếp cho ông B thì ông B là người thứ hai, chưa phải là người thứ ba theo quy định pháp luật. Nên không áp dụng căn cứ Điều 133 BLDS 2015 Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu để bảo vệ quyền lợi của ông C được.
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Hậu quả pháp lý trong tình huống này là:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông C vô hiệu; Hủy GCNQSD đất đứng tên ông C; ông B có nghĩa vụ hoàn trả số tiền 04 tỷ cho ông C.
+ Hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B vô hiệu; ông A có nghĩa vụ trả lại số tiền 01 tỷ đồng đã vay của ông B và lãi suất theo quy định.
+ Ông A được nhận lại thửa đất 01, tở bản đồ số 01, tại Tp HCM.
Ngoài ra, ông C có thể làm đơn tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ông B khi cố tình bán đất không phải của mình nhằm mục đích chiếm đoạt tiền của ông C. Rất nhiều vụ việc đã bị công an xử lý.
Tham khảo ngay: https://thanhnien.vn/vinh-long-lua-dao-dat-cua-con-no-dem-ban-lay-tien-tra-no-1851431954.htm
Quay lại với tình huống trên: vậy ông C khi nào mới được xem là người thứ ba ngay tình để được nhận đất. Lúc này, ông B người bán đất cho ông C phải là người đã được cấp Giấy chứng chứng nhận Quyền sử dụng đất đứng tên ông B, sau đó ông B chuyển nhượng cho ông C, ông C căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông B để nhận chuyển nhượng thì ông C được xem là người thứ ba ngay tình.
- Vậy nếu đối tượng tranh chấp không phải là đất mà là nhà thì ông C có được xem là người thứ ba ngay tình không?
Cũng tương tự tình huống giả định trên, nhưng đối tượng chuyển nhượng lúc này là Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn nhà trên đất do ông A đang quản lý sử dụng. Ông A vay tiền và thế chấp thửa đất cho ông B. Ông B đã được sang tên trên GCNQSD đất và bán cho ông C, ông C cũng đã được ra tên GCNQSD đất và đến đòi nhà ông A được không?
Nếu bạn đang cho rằng: lần này ông C đã đủ điều để được xem là người thứ ba ngay tình rồi vì ông C căn cứ vào GCNQSD đất đứng tên ông B để mua, nên dù hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và ông B vô hiệu thì cũng không làm ảnh hưởng đến hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và ông C căn cứ theo khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 đúng không!
Nhưng chưa chắc, tôi đồng ý ông C lúc này đã là người thứ ba, không còn là người thứ hai như tình huống trước, nhưng yếu tố “ngay tình” hay “không ngay tình” chưa được phân tích tới. Mặc dù, trong luật chưa định nghĩa thế nào là “ngay tình” hay “không ngay tình” nhưng trong một chuyên đề của TANDTC “V/v Rút kinh nghiệm các sai sót trong quá trình xét xử các vụ án dân sự liên quan đến quyền sở hữu” ngày 29/6/2020, do TS. Nguyễn Thúy Hiền – Phó Chánh án TANDTC trình bày, tại Mục 5 Phần III, có giải thích người thứ ba ngay tình như sau:
“… Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lòng ngay thẳng, thật thà, tình thế rõ ràng. Về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự: Hiện nay, pháp luật dân sự không định nghĩa cụ thể thế nào người thứ ba ngay tình, nhưng có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người tại thời điểm tham gia giao dịch dân sự người này không có cơ sở để biết việc giao dịch của mình với người không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó đã bị vô hiệu do tại thời điểm khi tham gia vào giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình hoàn toàn tin rằng người giao dịch với mình là người có quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch …”.
Quay lại với tình huống trên, bạn đọc nên nhớ trên thửa đất tranh chấp có 01 căn nhà đang do ông A đang quản lý, sử dụng. Ông C là người mua đất có trách nhiệm phải xác minh, tìm hiểu các vấn đề liên quan đến thửa đất mình mua. Ông C không thể nói rằng mình không biết ông A đang ở trên đất, điều này là vô lý và ông C hoàn toàn có cơ sở để yêu cầu ông B mở cửa căn nhà trên đất để chứng minh căn nhà thuộc quyền sở hữu của ông B hay hỏi trực tiếp ông A về tình trạng pháp lý của thửa đất.
Vì vậy, trong tình huống này ông C không nên được xem là người thứ ba ngay tình để tránh trường hợp ông C và ông B thực chấp là cùng một nhóm, cấu kết với nhau nhằm chiếm đoạt tài sản của ông A.
Nhưng nếu tài sản tranh chấp là đất trống, ông C không có cơ sở để biết việc ông B không phải là chủ đất thực sự thì ông C lúc này chính là người thứ ba ngay tình, pháp luật cần phả bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình theo Điều 133 BLDS 2015.
Trên đây là quan điểm của tác giả về việc Quyền lợi ích hợp pháp của người thứ ba trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Rất mong nhận được ý kiến đóng góp, phản hồi của Quý đọc giả.
Thân ái!
*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*
📌Lưu ý: Mọi thông tin chỉ mang tính chất tham khảo, nếu quý vị có những thắc mắc hay các vấn đề cần giải đáp vui lòng liên hệ theo thông tin đính kèm.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ HÒA AN BPH
Hotline : 0768.359.149
Email: vplshoaanbp@gmail.com
Website: LUẬT SƯ HÒA AN BPH (vplshoaan.com)
